新闻资讯
 
热点文章
 
当前位置:首页 > 全部资讯 > 楼市动态 > 形势
楼市政策致深圳炒家火速抵押房产套现进退都稳
 
发布时间:2016-5-12 23:42:00  来源:新浪网  阅读次数:
 
原标题:深圳楼市急冻炒家火速抵押房产套现 涨跌都不怕
 
 


    深圳房产限购政策使得烈火烹油的楼市,速冻为有价无市的“冰点市”。人们才发现,楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”抵押套现,早已经悄然兴起。
   之所以出现抵押热在于,如果将来房价继续上涨,房产仍然在业主手中,可持有增值也可出租;如果房价下跌,以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款,也可以为业主固定收益。

 

    房产抵押登记的“抵押号”在深圳“一号难求”,黄牛价格已炒至7000元一个号。

 

  2016年5月6日,在深圳金湖文化中心的深圳市房地产权登记中心(以下简称登记中心)的三楼大厅四个抵押窗口前,来来往往的人们正在等待叫号,他们已经通过网上预约或求助于“黄牛”,拿到了房产抵押登记的“抵押号”。此号现在在深圳“一号难求”,“比抢春节火车票还难”。

 

  在登记中心大厅等候时,不少人跟南方周末记者传授自己网上预约成功的经验:6点左右起床,6:50分坐在电脑前打开深圳房地产权登记中心的预约页面,填好资料,7点放号的时候就马上抢号。

 “为了这个抵押号,我约了一个星期,好几次送孩子上学都迟到了。”一位30岁左右的女子边填资料边说。现场工作人员告诉南方周末记者,近期整个系统在升级,所以比较难约,加上有“黄牛”炒号,造成很多人都约不到号。

 

  4月底,当地多家媒体报道“房产抵押登记‘一号难求’”后,登记中心就不定时多放一些号出来。

 

  从事生物科技行业的王明丽4月18日刚帮老板办理了一套房产抵押贷款,她对南方周末记者说,“我听一个朋友说,她花了7000块钱跟黄牛买的抵押号。”

 

  登记中心负责新闻宣传的人士告诉南方周末记者,因为有人通过抢号软件恶意抢号,还有黄牛炒号,所以造成一票难求。在现场办理抵押业务的工作人员也称,“现在一天放号1500个,能办理的不到1000个,还有几百个(黄牛手里的)号都作废了。”

 

  金湖文化中心网点因为承担了罗湖、盐田两个区的业务而人数最多,在三楼大厅,有民生、中信、工商等十个银行网点。在上述工作人员看来,“大家都集中到这边来办抵押,是因为有些银行指定要求来这边办理,这样银行就不用在其他地方设点了,这边的银行是最多的”。

 

  登记中心的保安告诉南方周末记者,去年登记中心还实行线下排队约号,“有人凌晨两三点就来排队,大厅里里外外都是人”。

 

  为了避免凌晨排队的情况,从2015年下半年,登记中心将所有的号都通过网上预约的方式发放,因此,多数人只能跟抢春运火车票一样“拼人品、拼网速”了。

 

  房市暴涨后的套现潮

 

  过户递件的窗口“瞬时很冷清”,抵押窗口不仅人多,而且“一号难求”,“市场已经很冷,抵押为什么还这么火呢?”

 

  房产抵押的火爆,是伴随着深圳楼市暴涨出现的。

 

  2015年,深圳在中国房地产历史上创造了一个奇迹。按国家统计局的数据,深圳房价同比涨了47.5%,领涨全国。而在现实中,大多数深圳房产持有者手中的财富,都在一年之内上翻了不止一倍。

 

  直到今年3月份深圳“3·25新政”出台,深圳楼市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”将原来的1年社保买房资格变成连续3年,两年之内申请过房贷的首付从三成上升为四成。

 

  “3·25新政”之外,导致深圳二手房成交量急剧下滑的另一个不为外界所注意的政策是,自4月1日起,房产交易评估价上调50%。

 

  这次评估价上调距离2015年10月份上调50%不足半年时间,同时,深圳市为普通住宅和豪宅划的线并没有上调。这导致很多原来的普通住宅“被豪宅”。一旦被划进豪宅,交易时就意味着要缴纳更多的税。

 

  以南山区为例,总价490万以上的房子算豪宅,但如今南山区均价已接近7万元一平米,也就是说70平米的房子就算豪宅。豪宅的契税是普通住宅的3倍,仅此一项就增加了2%的交易成本。

 

  炒房客黄生对南方周末记者说,“按惯例是每年调一次评估价,2015年10月份刚调了一次,不到半年又上调50%,最近半年房价肯定没有涨那么多,可能政府还是希望通过这个方式打击短炒。”

 

  “房价没有降下来,税上去了,其实相当于又增加了一成首付。”一位房产中介人士告诉南方周末记者,深圳市豪宅的交易成本已经高到吓人的地步,如知名豪宅小区“香蜜湖一号”,最便宜的一套房子交易要纳税一百多万,最贵的要交税七百多万。

 

  一个月内,新政立竿见影。据房产中介链家公司的数据,4月份,深圳二手房成交量仅为4000多套。相对于2015年平均月成交量11000套,过去十年月均成交8000套,这一数字可谓“腰斩”。

 

  强力限购的政策使得烈火烹油的深圳楼市,速冻为有价无市的冰点市。人们才发现,楼市大涨之后的另一波热潮——“红本”(房产证)抵押套现,早已经悄然兴起。

 

  2015年10月份,多年研究深圳房地产市场的业内人士陈凤去国土局调研,发现抵押窗口办理业务的人比想象中的多,一个大厅满满的全是人,“因为当时旁边过户递件的窗口也人山人海,所以没有在意”。

 

  2016年4月底,陈凤再去国土局调研的时候,发现过户递件的窗口“瞬时很冷清”,相比之下,抵押窗口不仅人多,而且“一号难求”,“市场已经很冷,抵押为什么还这么火呢?”她此时才觉得“不对劲”。

 

  于是,她向一位在国有银行专做抵押消费贷的朋友询问,对方告诉她,从2015年四季度开始,房产抵押贷款业务就已经“火”了。

 

  南方周末记者从银行、中介办抵押业务的人口中了解到,抵押业务从2015年5月开始增多。“2016年第一季度我们消费贷加上住房按揭就已经完成全年任务的280%了。”一位光大银行的信贷经理告诉南方周末记者,“很多人抵押套现出来,是去投资买房。”

 

  “捡笋盘”,炒周边

 

  每一轮深圳涨到最后的结局都是资金流向东莞、惠州等地,只不过今年又多了一个中山。

 

  深圳某银行信贷经理告诉南方周末记者,“红本”抵押的“资金用途”,可以是企业资金周转、装修、买家具家电、旅游等,但实际上,套现出来的资金大都流向别的用途,比如买房、炒股、买理财产品等。

 

  买房是一大资金流向,但令人好奇的是,深圳本地楼市已遭限购政策“速冻”,那么抵押套现的钱流向了哪里的楼市呢?

 

  答案是,深圳周边。

 

  业内人士把在新政之下,卖家因无力继续按揭供房而低价抛售出的房子,叫“笋盘”。据陈凤观察,很多人抵押套现就是为了去“捡笋盘”,“4月以来,有一些人认为市场会有笋盘,他们对资金特别敏感,提前套现出来,一旦出现笋盘马上出手”。

 

  “笋盘”现象确实在近期上演过。5月7日,深圳南山区后海片区出现了一套“笋盘”房——市场价1100万,业主说只要买家一次性付款,就900万成交。结果出现了极其壮观的一幕:三百多名中介、客户排队看房,队伍从门口排到了小区外,“跟开盘似的”。

 

  然后,业主突然失联,房子至今也没卖。

 

  近两个月,深圳房地产中介公司家家顺,业绩遥遥领先同行。家家顺主做惠州、东莞等深圳周边城市的市场。“3月份,他们有6亿佣金收入。”陈凤从朋友圈看到家家顺员工晒出了这样的业绩表现。

 

  一位家家顺的人士告诉南方周末记者,这两个月他们的佣金收入都是同行中最高的,他个人一个月高峰时有七八单红本抵押业务,“惠州那边买房非常多,因为深圳房价高,又调控,很多在深圳买不起房的就去周边置业了”。

 

  “之前你要买深圳之外的房产,是要被人笑话的,会被认为是脑子进水。”陈凤说,“一般投资客会认为,在深圳本地买相当于是跟白富美恋爱。去东莞、惠州买,就好像是跟不起眼的村姑去恋爱。”

 

  但经历了2007年、2011年、2015年三次深圳房价暴涨的黄生,总结出一条规律,每一轮深圳涨到最后的结局都是资金流向东莞、惠州等地,“只不过今年又多了一个中山。”

 

  “去东莞、惠州买房的人有两种,一种是真的在深圳买不起,要自住去买房的;第二种是炒不起深圳的房子,但是看到别人炒房,也想跟风炒的人,他们就去惠州那边炒了。”深圳中原地产总经理郑叔伦对南方周末记者说。

 

  房产抵押的火爆,带动了另一个中介行业——从事“赎楼”的担保公司等机构的生意。所谓“赎楼”,是指业主有银行住房按揭贷款没有还完,他便先向担保公司等机构借款,将银行尾款还完,拿到红色房产证之后再将房产抵押给银行,获得抵押贷款。

 

  专做“赎楼”生意的郑鑫认为,现在深圳急用钱的业主,会选择以稍低于市场价的价格卖掉房子;而一些资金链不紧张的业主,一般不会卖房,大部分会想办法把房产抵押套现。

 

  后一种选择的好处在于,如果将来房价继续上涨,房产仍然在业主手中,可持有增值也可出租;如果房价下跌,以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款,也可以为业主固定收益和转嫁风险。

 

  比如2012年之前在深圳买房的人,至今房价已经上涨了五倍以上,假设当初100万买的房,现在已经涨到700多万。按银行评估价七成的抵押贷款标准,可贷出来约500万贷款。即使房价下跌,大不了房子让银行收走,但业主抵押套现的钱,也大大超过当初的置业成本。

 

  长期来看,几乎无人看跌深圳房价。“唯一的差别是看涨多少,只有一种暴跌的可能性,那就是爆发系统性危机,比如经济危机来了。”陈凤说。

 

  从2015年10月,王明丽就帮着老板办理房产抵押,用的就是赎楼再抵押的方式。“我们是先从A银行挪到B银行,假设我在A银行按揭贷款200万,每月还款后可能只剩100万了,先赎楼之后,再抵押给B银行,按照评估价的7成,还可以再贷200万,这样就多出来100万。”

 

  郑鑫的一位客户,2015年底从新疆专门飞来深圳赎楼,他十多年前在深圳花40多万买的房子,如今价值500多万,抵押后从银行贷出来350万。

 

  “这种炒楼的只要有名额、有现金流,就从银行贷款,一套变两套、两套变四套。急用钱的就卖掉,不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套现出来。”郑鑫说。

 

  当然,赎楼中介公司收取的垫资利息并不低。多位业内人士透露,赎楼中介按天计息,一天的利息率在万分之七至十二之间,有的价值过千万的房子,赎楼者一天支付的利息就几千块。如此之高的利息压力,也是众多赎楼者急于从黄牛手中购买抵押预约号的原因。

 

2016年5月11日,深圳房地产交易中心。(张霞/图)2016年5月11日,深圳房地产交易中心。(张霞/图)

  楼市补贴实业

 

  银行收取的房产抵押贷款年利息为7.5%,这对于经营企业的人来说,也都在可承受范围之内,“民间融资的话,至少都是10%以上”。

 

  一边是楼市烈火烹油般的疯涨,一边是实体经济萧条不振。于是,也有很多做企业的老板选择把房产抵押套现后,解决自己生意上资金链紧张的燃眉之急。

 

  5月6日,南方周末记者在登记中心遇到了承包建筑工程的刘金全,近期他每天早上7点准时坐在100M带宽的电脑旁“刷”预约抵押号,约了10个工作日了,还没约到,“打开页面就是约满”。

 

  于是他跑到登记中心问问到底怎么回事。“现在抵押号约不到,公司资金紧张,如果要倒闭的话,工人就要闹事的。”他在登记中心的咨询台急吼吼地说。

 

  2015年经过深圳楼市的暴涨,刘金全多年前买的房子已经升值了三百多万。如今“红本”在手,他决定抵押房子,变现增值的部分来缓解公司的资金链紧张,先给工人发工资。

 

  一套房子套现出来几百万,对于小企业来说,足够周转一阵子。“我身边的朋友做房产抵押的人很多,现在企业的利润都非常薄,都想着把规模做大一点,成本降低一点,做大了你跟别人谈生意的时候,别人也会让一点利,现在确实是困难。”刘金全对南方周末记者说。

 

  通过房产抵押,银行放贷的几率更高,因为以房屋评估价七成贷款,银行的风险不大。银行收取的红本抵押贷款年利息约为7.5%,这对于经营企业的人来说,也都在可承受范围之内,“民间融资的话,至少都是10%以上。”刘金全说。

 

  “找我们办理抵押的有两种,一种是先赎楼然后再抵押买房的,还有一种就做生意融资的。现在企业十个有八个企业都需要资金,所以就拿房产做抵押。”一位专门做抵押担保的人对南方周末记者说。

 

  王明丽已经帮老板办理了两套房产抵押,一套交易。接下来,她还要再抵押三套房产。“我们公司是做冬虫夏草的,现在生意不好,每月都亏。想着咬咬牙,红本抵押给银行,借个三四百万出来,挺过这一关。”她说。

 
关闭】【打印
 
【相关阅读】